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山雨欲来!北、上、深率先出手

时间:03-29 来源:体育健身 访问次数:63

山雨欲来!北、上、深率先出手

新一轮“楼市大招”将至!率先出手的是北京、上海和深圳。今天(3月27日),北京市住建委在官网宣布,废止2021年8月4日发布的“关于进一步完善商品住房限购政策的公告”。这份3年前的公告核心是:从当年的8月5日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。从今天起,这个规定取消了。在楼市火爆的时候,往往出现夫妻通过离婚方式多买1套住房的现象,一方面造成了离婚率上升,另一方面也加剧了楼市上涨压力。以北京为例,2010年限购政策出台后,一个户籍家庭只允许在北京购买2套住房。假设一个家庭拥有2套或2套以上住房,夫妻离婚时把所有住房放在一方名下,另外一方就成为“无房单身”,就可以再买1套房。2021年8月出台的措施,就是为了限制这些人的。对通过离婚方式多买房的限制,是深圳率先推出的,时间是2020年7月15日。当时深圳宣布:夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。北京在1年后,拷贝了深圳的这项政策。深圳去年取消了这个政策,现在轮到了北京。看起来,此次北京楼市新政的力度并不大,跟之前大家预期的“一线城市将取消非核心区限购”差距深远。但这还是有意义的,毕竟北京是当今中国楼市政策最矜持的城市。北京的一小步,透露政策变化的一大步。展望未来,北京还会有更多松动楼市的大招。深圳楼市也有大动作,并在昨天刷屏:深圳废止了7090政策。“7090政策”,是一个打压豪宅、增加刚需供应的政策,是2006年由9部委发布的“国六条”官宣的,具体内容是:要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。随后,这项政策就在全国执行。深圳在2010年发布了688号文件,进一步明确了政策细节。“7090政策”严格执行了几年后,催生了多证房、双证房等一系列问题。为此,2015年3月国土资源部、住建部发布一份通知,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。这是“7090政策”的首次松动,深圳也从2016年10月起,把“7090政策”限定的建筑面积90平方米,改进为“套内面积90平米”,按照75%得房率倒推,相当于实施了“70-120”政策,也就是建筑面积120平方米及以下住宅占全部建筑面积不得低于70%。近日,深圳宣布废止2010年的文件。由于2016年的文件是依附在2010年文件身上的,所以相当于彻底退出了“7090政策”。上海本月也对“7090政策”进行了大幅松绑。3月15日,上海土地市场官网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块,这6宗地块的中小套型标准均发生变化,统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”,中小户型的比例也变得更为灵活,突破了“7090”的限制。而此前上海的“中小套型住宅设计建设标准”为:多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。为什么“7090政策”纷纷在各地退出?因为中国楼市发生了巨大变化。过去20多年(1998年全面房改以来)主要解决了住房“有没有”的问题,未来的重点将转向解决“好不好”的问题。为此,国务院常务会议提出要“加大高品质住房供给”,而住建部从去年年底开始,言必称“好房子”。这意味着,中国房地产政策“打压豪宅、限制改善、力挺刚需”时代结束了,进入了“鼓励改善、支持豪宅”的阶段。这是房地产发展转段的需要,也是激活中国经济的需要。最近一段时间,国家用“置换”拉动消费的思路越来越明显,比如鼓励换车、鼓励换家电、鼓励换手机、鼓励企业更新设备。提倡好房子,其实就是鼓励换房。目前银行里堆积了140万亿住户存款,拿出13分之一就可以让今年房地产销售额翻倍,带来一波新行情。但富裕家庭普遍拥有多套房,在房住不炒的背景下,鼓励他们换好房子成为当然的选择。在这个大背景下,之前打压豪宅、限制改善的政策,比如“7090”、限价令、限墅令都将退出。上海、深圳的一小步,其实是房地产的一大步。“7090”政策再加上限价令,让楼市积累了不少问题:开发商加大投入、改善产品的结果,是无法获得合理的售价,最终亏损。于是纷纷向下挖掘成本,很多楼盘质量差,购房者不满意,投诉率大幅上升。“7090”、限价令等取消后,商品房才能回归商品属性,才能有产品创新动力,才能出现好房子。好房子则会带动楼市回暖、价格回升。废除“7090”政策后,同样土地产生的住宅套数会减少,大户型住宅会增加。未来的商品房市场,将万紫千红,差异化发展。就好比一辆轿车最贵可以卖千万美元,也可以只卖数万人民币,各有各的客户和市场。3月22日召开的国常会提出:系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展。这意味着,针对需求端的政策组合即将出台。而北京、深圳、上海在近日发布的新政,正是其前兆。让我们期待更大力度“让商品房回归商品属性”的政策出台。比如一线城市非核心区,就有较大概率取消限购;降准、降息、降税费的政策也会陆续发布,以降低购房者的压力,活跃市场。

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